小區車(chē)庫和車(chē)位到底屬于誰(shuí)

   物權法司法解釋10月1日起正式實(shí)施，它使得司法實(shí)踐發(fā)生很大變化，讓“業(yè)主”們的權利發(fā)生改變，就此，記者專(zhuān)訪(fǎng)了省法院民一庭庭長(cháng)梁紅繼。梁紅繼提出，兩部司法解釋跟以前的司法實(shí)踐相比發(fā)生很大變化，關(guān)注民生、保障民生和改善民生越來(lái)越成為民事審判工作的重要內容，司法解釋一方面凸顯了對廣大業(yè)主權利的維護，對涉及業(yè)主切身利益的事項進(jìn)行了明確規定，另一方面，也大限度地保護開(kāi)發(fā)商和物業(yè)服務(wù)公司的合法權益，盡可能平衡各方利益，以維護房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的正常經(jīng)營(yíng)和健康發(fā)展。

 

 

■住改商相關(guān)業(yè)主可一票否決

    記者：以前我們報道過(guò)一些“住改商”的案件，有的小區業(yè)主把自己的住宅改變成經(jīng)營(yíng)性住房，開(kāi)歌廳、飯店，影響鄰里生活，訴訟起來(lái)卻有可能得到不同的判決結果，這次物權法司法解釋對此有什么規定？

    梁紅繼：實(shí)踐中，居住用房改經(jīng)營(yíng)性用房的情況越來(lái)越多，這次司法解釋對此做了非常嚴格的限制規定，也就是業(yè)主將住宅改變?yōu)榻?jīng)營(yíng)性用房必須符合兩點(diǎn)，一是遵守法律、法規和管理規約，另外一條特別關(guān)鍵，就是必須經(jīng)“有利害關(guān)系的業(yè)主同意”。

    在以前的司法實(shí)踐中，對于“有利害關(guān)系的業(yè)主”概念有不同的認識，有的法官就將之認定為“相鄰的業(yè)主”，這次司法解釋擴大了有利害關(guān)系業(yè)主的范圍，對于要改變房屋用途的業(yè)主，必須經(jīng)過(guò)本棟建筑物之內所有業(yè)主的同意，否則就不具有合法性�！白「纳獭毙袨橐膊贿m用“多數決定”原則，即不能以本棟建筑物內多數業(yè)主同意為由來(lái)推斷“住改商”行為的合法性。只要有任何一戶(hù)業(yè)主投了反對票，就可以請求排除妨害、消除危險、恢復原狀或者賠償損失。

 

 

■沒(méi)辦下房產(chǎn)證也算業(yè)主

    記者：業(yè)主有這么大權力，那么，“業(yè)主”這個(gè)身份法律上怎樣界定呢？租房戶(hù)算不算業(yè)主，沒(méi)有辦下房產(chǎn)證的居住者算不算業(yè)主呢？

    梁紅繼：現實(shí)生活中，有很多房屋買(mǎi)受人已經(jīng)合法占有使用了房子，但沒(méi)有依法辦理所有權登記。依照法律規定，這些人也可以依法被認定為“業(yè)主”，他們同樣可以以業(yè)主身份主張相關(guān)權利。但這些人被認定為“業(yè)主”必須符合一定的條件，即必須是房屋買(mǎi)受人已經(jīng)合法占有使用專(zhuān)有部分但尚未辦理物權登記的情況下，可以被視為“業(yè)主”。這里的合法占有使用，是指在事實(shí)上對專(zhuān)有部分的支配和控制。嚴格來(lái)說(shuō)，租房戶(hù)不能算作業(yè)主，承租人只能根據租賃協(xié)議享有相關(guān)的權利、義務(wù)，而不能以業(yè)主身份主張權利。已經(jīng)合法居住但尚未辦理房產(chǎn)證的購房者可以認定為業(yè)主，可以享有并行使業(yè)主的所有權利。

 

 

■小區車(chē)庫和車(chē)位到底屬于誰(shuí)

    記者：小區里車(chē)庫和車(chē)位的歸屬問(wèn)題一向非常敏感，請問(wèn)司法解釋怎樣解決這方面的問(wèn)題？

    梁紅繼：《物權法》早就對小區車(chē)位歸屬問(wèn)題做出“優(yōu)先滿(mǎn)足業(yè)主需要”的規定，此次司法解釋進(jìn)一步明確，小區里面的車(chē)位、車(chē)庫應該是分為兩類(lèi)，一般來(lái)講，地下車(chē)庫和地上規劃專(zhuān)用的停車(chē)場(chǎng)這部分產(chǎn)權屬于開(kāi)發(fā)商，這些產(chǎn)權的使用要通過(guò)約定，是開(kāi)發(fā)商和業(yè)主或者是出租、或者是出售、或者是附贈。而共同道路或其他場(chǎng)所修建的車(chē)位本應屬全體業(yè)主共同所有。

    記者：如果開(kāi)發(fā)商占用綠地、空地或小區道路劃出車(chē)位用來(lái)收費是否合理？而且劃出來(lái)這個(gè)車(chē)位的歸屬權是歸全體業(yè)主呢，還是歸物業(yè)公司或者開(kāi)發(fā)商？

    梁紅繼：這部分車(chē)位的使用從現在來(lái)看，物權法也好，司法解釋也好都沒(méi)有具體的規定，從物權法理論上講，小區綠地、空地和道路應該歸全體業(yè)主所有，如果開(kāi)發(fā)商利用這些地方修建車(chē)位，這些車(chē)位應歸全體業(yè)主享有，業(yè)主應該免費使用，但由于法律對此無(wú)明確規定，如果要將這些車(chē)位用來(lái)收費，那么收益也應歸全體業(yè)主所有。我覺(jué)得這也是物業(yè)管理的一種方法，但是這個(gè)收入不應歸開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司。

 

 

■空置房也需交物業(yè)費

    記者：司法解釋擴大了業(yè)主的權利，業(yè)主的維權行動(dòng)也將會(huì )隨之增加，那么，我們是否可以給業(yè)主維權一些建議？

    梁紅繼：業(yè)主的權利并不是漫無(wú)邊界的，例如大家討論比較多的，房子空置也要交物業(yè)費問(wèn)題。實(shí)踐中，有的業(yè)主稱(chēng)自己沒(méi)有享受物業(yè)服務(wù)拒交物業(yè)費，還有的低樓層業(yè)主提出自己并不乘坐電梯，拒絕交電梯費，司法解釋規定，物業(yè)服務(wù)企業(yè)已經(jīng)按照合同約定以及相關(guān)規定提供服務(wù)，業(yè)主僅僅以沒(méi)有享受或者無(wú)需接受相關(guān)物業(yè)服務(wù)為抗辯理由的，法院不予支持。因為選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主共同作出的決定，對所有的業(yè)主都有效，除非管理規約或者物業(yè)服務(wù)合同等有另外的規定或者約定。即使業(yè)主一段時(shí)間不在小區居住，房屋空閑，但物業(yè)服務(wù)讓小區建筑物和附屬設施正常運行，仍然間接地為業(yè)主提供了服務(wù)，所以閑置也不能免除業(yè)主繳納物業(yè)費的義務(wù)。

    另外，還有的業(yè)主在買(mǎi)房后，違章裝修、搭建，隨意停車(chē)，影響到其他業(yè)主，妨礙正常物業(yè)管理秩序，這樣的行為，物業(yè)公司請求業(yè)主承擔恢復原狀、停止侵害、排除妨害等相應民事責任的，法院也會(huì )予以支持。