◆售樓廣告上的內容有法律約束力嗎？如果未兌現，開(kāi)發(fā)商是否應當承擔法律責任？
問(wèn)：2006年8月，張先生因生活居住需要打算購買(mǎi)商品房一套，經(jīng)過(guò)對多家樓盤(pán)的了解、比較，張先生仔細閱讀了某房地產(chǎn)商提供的售樓書(shū)、廣告、沙盤(pán)等宣傳資料，被其廣告宣傳中的小區園林中十余種近300棵原生古樹(shù)這一獨有的綠色資源深深吸引。盡管，該樓盤(pán)的價(jià)格比起其他樓盤(pán)高了許多，但是張先生仍與該房地產(chǎn)商簽訂了購房合同，并按約交納了房款�？墒墙环繒r(shí)，張先生卻未發(fā)現古樹(shù)的影子。找房地產(chǎn)商交涉，房地產(chǎn)商回答售樓廣告上的宣傳不具有法律約束力，故而不應承擔法律責任。請問(wèn)，售樓廣告上的內容有法律約束力嗎？如果未兌現，開(kāi)發(fā)商是否應當承擔法律責任？
這個(gè)問(wèn)題是購房人十分關(guān)心的問(wèn)題，因為大多數購房人都是通過(guò)售樓廣告和宣傳資料了解售房信息的，而且該廣告宣傳對于購房人了解房屋情況，決定是否購買(mǎi)，以及確定購房?jì)r(jià)格，具有重大的影響。但是根據過(guò)去的通說(shuō)，一般來(lái)說(shuō)，售樓廣告和宣傳資料的內容為要約邀請，而非要約，對開(kāi)發(fā)商不具有法律約束力，購房人不能以此追究開(kāi)發(fā)商的法律責任。但是在實(shí)際中，這對于保護相對弱勢一方的購房人的合法權利非常不利，為此，高人民法院在2003年出臺了《關(guān)于審理商品房買(mǎi)賣(mài)合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》，其中第三條規定：“商品房的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣(mài)人就商品房開(kāi)發(fā)規劃范圍內的房屋及相關(guān)設施所作的說(shuō)明和允諾具體確定，并對商品房買(mǎi)賣(mài)合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說(shuō)明和允諾即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任�！币簿褪钦f(shuō)，一般情況下，售樓廣告和宣傳資料屬于要約邀請，但是如果開(kāi)發(fā)商在售樓廣告和宣傳資料中就所售房屋和相關(guān)設施做出了具體明確的說(shuō)明和允諾，而且該說(shuō)明和允諾對購房人是否訂立購房合同以及確定購房?jì)r(jià)格有重大影響，則視為要約，即使未載入商品房買(mǎi)賣(mài)合同，亦應當視為合同內容，具有法律約束力，如果開(kāi)發(fā)商未兌現應當承擔違約責任。本案中，開(kāi)發(fā)商的售樓宣傳資料對原生古樹(shù)做出了具體明確的說(shuō)明和允諾，而且該說(shuō)明和允諾對購房人決定購房及購房?jì)r(jià)款產(chǎn)生了重大影響。所以，該宣傳資料應視為合同的組成部分，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有履行，應當承擔違約責任。
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