◆如何看待售樓人員的承諾？其承諾是否具有法律約束力？
問(wèn)：許多售樓人員為了盡量的多賣(mài)出房子，常常向購房人做出許多美好的宣傳和承諾，請問(wèn)，如何看待售樓人員的承諾？其承諾是否具有法律約束力？
這問(wèn)題提的很好，這也是購房人常常遇到的問(wèn)題。不少人在購房時(shí)，因為售樓人員美好的承諾而簽下購房合同，事后發(fā)現，許多承諾根本沒(méi)有兌現，購房人找開(kāi)發(fā)商，開(kāi)發(fā)商不認賬，認為這是售樓人員為了追求售樓業(yè)績(jì)而做出的個(gè)人承諾，并非開(kāi)發(fā)商的本意。想去找售樓人員理論，往往是“人面不知何處去,桃花依舊笑春風(fēng)”。那么，購房人如何看待售樓人員的承諾？開(kāi)發(fā)商是否應對其售樓人員的承諾承擔法律責任呢？
在這里我們首先分析售樓人員與開(kāi)發(fā)商的法律關(guān)系。開(kāi)發(fā)商與售樓人員的法律關(guān)系無(wú)非有兩種：一是勞動(dòng)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商屬于用人單位，售樓人員屬于勞動(dòng)者；一是委托代理關(guān)系，售樓人員與開(kāi)發(fā)商不是勞動(dòng)關(guān)系，開(kāi)發(fā)商委托售樓人員（一般往往是通過(guò)售樓人員所在企業(yè)）進(jìn)行房屋銷(xiāo)售。無(wú)論上述哪種法律關(guān)系，售樓人員的售樓行為其實(shí)質(zhì)都是一種委托代理關(guān)系，因為終是由開(kāi)發(fā)商和購房人簽訂《商品房銷(xiāo)售合同》，合同的權利和義務(wù)都要由開(kāi)發(fā)商享有承擔。從這個(gè)意義上，售樓人員的承諾在一定范圍內可以看做是開(kāi)發(fā)商的承諾，開(kāi)發(fā)商應當對該承諾承擔法律責任。問(wèn)題在于哪些承諾和宣傳是開(kāi)發(fā)商授權給售樓人員的？哪些是售樓人員超出授權進(jìn)行的承諾和宣傳？首先，寫(xiě)入買(mǎi)賣(mài)雙方簽訂的購房合同中的條款，開(kāi)發(fā)商對此必須承擔法律責任；其次，對于宣傳和承諾則分為兩種：一是有形的銷(xiāo)售廣告和宣傳資料，如報紙、雜志、宣傳單，網(wǎng)絡(luò )、電視等，這種有形的廣告宣傳具有由開(kāi)發(fā)商統一制作和事后可查的特點(diǎn)；一是售樓人員的口頭宣傳承諾。對于第一種，購房人盡量留存、固定這些資料或以備發(fā)生糾紛時(shí)作為向開(kāi)發(fā)商主張權利的證據。對于第二種則不要輕信，不但很難留存、固定證據，即使留存了售樓人員的錄音作為日后發(fā)生糾紛時(shí)追究開(kāi)發(fā)商責任的證據，但是，開(kāi)發(fā)商往往會(huì )以該宣傳承諾超出開(kāi)發(fā)商的授權，是其個(gè)人意見(jiàn)，不代表開(kāi)發(fā)商等為理由進(jìn)行抗辯。所以，購房人對售樓人員的宣傳承諾不要輕信，要盡量要求將其寫(xiě)入合同，以防止發(fā)生糾紛時(shí)，陷于不利的境遇。
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