◆預售商品房應當具備哪“五證”？什么是“兩書(shū)”？
問(wèn)：聽(tīng)說(shuō)國家對商品房預售具有較為嚴格的規定，有人說(shuō)，預售商品房必須要有“五證”齊全，也有人說(shuō)，只要有《商品房預售許可證》就可以了，那么請問(wèn)哪種說(shuō)法正確？“五證”是哪五證？另外，問(wèn)一下，什么是“兩書(shū)”？
購買(mǎi)預售商品房比起現售商品房具有更大的風(fēng)險，國家對此有較為嚴格的規定�！冻鞘猩唐贩款A售管理辦法》第五條規定了商品房預售的條件：㈠已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書(shū)；㈡持有建設工程規劃許可證和施工許可證；㈢按提供預售的商品房計算，投入開(kāi)發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的25％以上，并已經(jīng)確定施工進(jìn)度和竣工交付日期。并且在第六條規定，開(kāi)發(fā)企業(yè)進(jìn)行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門(mén)申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。未取得《商品房預售許可證》的，不得進(jìn)行商品房預售�！冻青l規劃法》第三十八條規定了商品房開(kāi)發(fā)還需領(lǐng)取建設用地規劃許可證：以出讓方式取得國有土地使用權的建設項目，在簽訂國有土地使用權出讓合同后，建設單位應當持建設項目的批準、核準、備案文件和國有土地使用權出讓合同，向城市、縣人民政府城鄉規劃主管部門(mén)領(lǐng)取建設用地規劃許可證。所以預售商品房應當具備的“五證”是：國有土地使用權證、建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證和商品房預售許可證。沒(méi)有國有土地使用權證，那么商品房的建設便沒(méi)有了合法的基礎，便不可能有其他許可證，當然也就無(wú)法辦理取得房屋所有權證；建設用地規劃許可證、建設工程規劃許可證、施工許可證則是表明商品房為合法建筑，沒(méi)有這三證，意味著(zhù)該商品房有可能是違章建筑，當然也就不可能取得房屋所有權證；商品房預售許可證則是保護購房人合法權益，大限度減少購房人風(fēng)險，允許開(kāi)發(fā)商進(jìn)行房屋提前預售的一種法律許可，無(wú)此許可證進(jìn)行商品房預售即為違法行為，而且對購房人存在極大的法律風(fēng)險。
“二書(shū)”是指《住宅質(zhì)量保證書(shū)》和《住宅使用說(shuō)明書(shū)》。兩書(shū)可以作為商品房買(mǎi)賣(mài)合同的補充約定，并且是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在商品房交付使用時(shí)，向購房人提供的對商品住宅承擔質(zhì)量責任的法律文件和保證文件。
一般而言，這五證的取得是一環(huán)套一環(huán)的，若程序都是按規定走的，購房者只看“預售許可證”就可以了，但目前我國房地產(chǎn)業(yè)還不規范。主要體現在：為了取得“五證”，所有手續都要到行政機關(guān)備案，每一程序都要交一定的費用，手續的審批也需要很長(cháng)時(shí)間，所以有的開(kāi)發(fā)商就直接找政府領(lǐng)導，直接拿到“預售許可證”，而個(gè)別地方政府的某些官員，為了盡早活躍市場(chǎng)，也就搞所謂的“先上車(chē)，后買(mǎi)票”。
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