◆什么是“小產(chǎn)權房”？如何看待“小產(chǎn)權房”？
問(wèn)：現在商品房房?jì)r(jià)居高不下，使許多工薪階層和低收入者望房興嘆。近有個(gè)新開(kāi)發(fā)的小區價(jià)格十分便宜，戶(hù)型、位置也不錯，我也打算購買(mǎi)一套，聽(tīng)說(shuō)，這個(gè)小區屬于“小產(chǎn)權房”，不能辦理市房產(chǎn)證，請問(wèn)什么是“小產(chǎn)權房”？如何看待“小產(chǎn)權房”？
在了解什么是小產(chǎn)權房，我們先了解與之相對的一個(gè)概念“大產(chǎn)權房”，簡(jiǎn)單解釋?zhuān)瑖倚姓鞴懿块T(mén)發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權。由開(kāi)發(fā)商嚴格依照法律的規定辦理合法的立項開(kāi)發(fā)手續后，辦理土地出讓手續并按規定上繳給國家土地出讓金和使用稅（費），由國家發(fā)放給開(kāi)發(fā)商國有土地使用證，開(kāi)發(fā)商憑此和辦理批準的建設工程規劃許可證、施工許可證等其他手續，開(kāi)發(fā)建設房屋，房屋竣工驗收，購房人可憑上述法律文件辦理房屋使用權證，由國家房管部門(mén)代表國家發(fā)放房屋使用權證。大產(chǎn)權房即完全產(chǎn)權房包括房屋使用權證與國有土地使用權證。大產(chǎn)權房可以進(jìn)入二級市場(chǎng)進(jìn)行交易（包括轉讓、抵押等），無(wú)需再繳納土地出讓金和收益金。
小產(chǎn)權房是指那些沒(méi)有辦理合法的建設手續和用地手續，國家不發(fā)產(chǎn)權證，由鄉鎮政府（或者村委會(huì )）發(fā)證書(shū)，也就是說(shuō)在農民的集體土地上，僅有鄉鎮政府或者村委會(huì )的蓋章以證明其權屬，并沒(méi)有國家房管部門(mén)的蓋章，這種房屋被視為小產(chǎn)權房，又稱(chēng)為村證房。小產(chǎn)權房是我國法律法規所嚴格禁止的，是一種為了局部和地方利益而損害國家利益的違法行為。其違法行為主要表現在以下幾個(gè)方面：第一，小產(chǎn)權房的出售主體不合法。根據有關(guān)規定，商品房的出賣(mài)人應當是具有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執照和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書(shū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)，可是小產(chǎn)權房的出賣(mài)人一般為村委會(huì )或者鄉鎮政府，或者由其成立一個(gè)所謂的“某某舊城改造辦公室”等等作為出賣(mài)人與購房人簽訂房屋買(mǎi)賣(mài)合同。第二，土地為集體土地，沒(méi)有經(jīng)過(guò)土地征用手續。根據有關(guān)規定，集體土地不允許進(jìn)行商品房開(kāi)發(fā)建設。商品房開(kāi)發(fā)只能在取得國有土地使用權的土地上進(jìn)行。第三，沒(méi)有取得建設工程規劃許可證、建設用地規劃許可證、施工許可證等一系列法律許可文件。以上違法行為導致直接的法律后果就是，小產(chǎn)權房無(wú)法取得“兩證”：國有土地使用權證和房屋所有權證。盡管有村委會(huì )或者鄉鎮政府頒發(fā)的所謂“村證”“鄉證”，但是，這并不為國家所承認，不受法律保護。不但不能進(jìn)行轉讓、抵押等交易，甚至不能證明該房屋屬購房人所有，因為房屋屬于不動(dòng)產(chǎn)，我國法律對不動(dòng)產(chǎn)采取產(chǎn)權登記制度，只有取得國家認可的上述“兩證”，才能證明你是該房屋的所有權人。
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