提前還款竅門(mén)多

    新年伊始，對于背負著(zhù)重重房貸包袱的“房奴”們來(lái)說(shuō)，供房壓力仍未減輕，畢竟80萬(wàn)元貸款，30年期的利息就達60萬(wàn)元。但新的一年，房貸政策、還款方式或多或少都有些新局面，認真研究房貸政策的新變化，把握還貸過(guò)程的小竅門(mén)，節約利息錢(qián)自然不是難事。

 

　　加息沒(méi)來(lái)，7折還在

 

　　2009年12月31日的跨年鐘聲一響，供房者張莉松了一口氣，原因無(wú)他：傳說(shuō)中“加息”、“7折優(yōu)惠取消”的靴子都未落地，2010年房貸政策沒(méi)變。

 

　　事實(shí)上，從去年11月開(kāi)始，首套房貸利率優(yōu)惠政策可能取消的傳聞就一直在房地產(chǎn)市場(chǎng)盛行，甚至造成一定的搶購潮。不過(guò)，據《第一財經(jīng)日報》了解，隨著(zhù)新年的到來(lái)，曾一度暫緩的北京房貸市場(chǎng)開(kāi)始重新活起來(lái)。各國有銀行和股份制銀行的北京分行繼續重新開(kāi)始審批個(gè)人房貸，首套房貸款7折優(yōu)惠也仍在實(shí)行。

 

　　“銀行有了新一年的貸款額度，現在個(gè)人房貸還和之前一樣審批，速度會(huì )比去年年底快一些。首套房7折的貸款利率并沒(méi)有變化，不過(guò)二套房的貸款條件要嚴格很多，基本都要執行首付四成、利率上浮的規定�！弊蛉�，某國有銀行總行個(gè)人金融部負責人告訴記者。

 

　　此外，加息的威脅也并未到來(lái)。盡管目前處于空前的低利率時(shí)代，市場(chǎng)專(zhuān)家也普遍認為今年央行很可能宣布加息。不過(guò)按照正常的房貸合同，對于大多數供房者來(lái)說(shuō)，新利率的實(shí)行要等到次年1月才開(kāi)始。因此，2010年，暫無(wú)加息憂(yōu)。

 

　　不過(guò)，7折優(yōu)惠與低利率的雙重優(yōu)惠雖然暫時(shí)使得“房奴”們獲益不少，但一旦政策調整，“殺傷力”也不小。以張莉2009年開(kāi)始的30年80萬(wàn)貸款為例，按照當前5年期以上基準利率5.94%的7折4.16%計算，在等額本息還款法下，張莉每個(gè)月要還款3893元。

 

　　但如果7折優(yōu)惠利率改為8.5折，張莉每個(gè)月的還款要增加到4319元，每月多還款426元。如果7折利率不變，但加息18個(gè)基點(diǎn)變?yōu)?.12%，張莉需要每個(gè)月還款3949元，還款增加幅度并不大。但如果大幅加息達108個(gè)基點(diǎn)回到2007年10月30日后7.02%的利率水平，她每個(gè)月的還款將上升到4314元，每個(gè)月多還款400多元。

 

　　上述銀行人士提醒購房者，當前的低利率肯定會(huì )面臨上調局面，新近貸款的購房者不僅要考慮到當下的還款能力，還要計算到加息后出現的情況，從而對自己的風(fēng)險承受能力作出更準確的測算。

 

　　提前還款竅門(mén)多

 

　　新年來(lái)臨的另一常見(jiàn)局面是：辛苦攢了一年的積蓄、年底公司發(fā)的年終獎，應不應該用來(lái)提前還貸呢？

 

　　回答是：看機會(huì )成本。理財專(zhuān)家一般會(huì )建議供房者，決定是否提前還款，重要的衡量標準是資金的使用狀況，是否有更好的投資回報。如果有比較合適的投資渠道，收益高過(guò)現在的貸款利率，就沒(méi)必要提前還款。但如果資金都是在銀行存著(zhù)，并且理財意識不強，抗拒風(fēng)險，提前還貸則比較合適。

 

　　事實(shí)上，在當前的利率政策下，不少專(zhuān)家建議，不必急于提前還貸，因為一些銀行理財產(chǎn)品的收益率甚至要比房貸利率高。此外，大規模提前還款一般出現在加息期，目前這種情況尚未出現。

 

　　但若決定提前還貸，差別也有不少。一般說(shuō)來(lái)，大致有三種提前還款方式：一次性提前付清；部分提前還款，縮短還款期限；部分提前還款，減少每月還款額。

 

　　一次性提前付清自然是節省利息的方式，不過(guò)限于財力，一般人并不能辦到。而后兩種節省的利息則有所不同。

 

　　以上述30年期80萬(wàn)商業(yè)貸款為例，張莉于2009年5月開(kāi)始貸款，并將于2010年2月提前還款10萬(wàn)元。

 

　　以縮短還款期限方式還款，她需要從下月起仍每月還款3898元，但原30年的貸款現在需要還款到2032年9月，縮短了6年半的時(shí)間。一共節約了利息20.2萬(wàn)元。

 

　　若以減少還款額方式提前還款，她需要下月起每月還款3381元，比之前每月少還款500多元，但只節省了7.6萬(wàn)元利息。

 

　　如此看來(lái)，自然是縮短還款期更為劃算。但理財專(zhuān)家提醒購房者，提前還款還會(huì )因為還款日期的變化而變動(dòng)，需提前還款時(shí)不妨咨詢(xún)一下專(zhuān)業(yè)人士或者自己多加以比較，衡量節約的還款方式。