新拆遷條例難解“城中村”問(wèn)題

　　《國有土地上房屋征收與補償條例（征求意見(jiàn)稿）》昨起公開(kāi)征求民意，此條例又被學(xué)界稱(chēng)為“新拆遷條例”。其參與修改人、北大法學(xué)院教授姜明安認為，《意見(jiàn)稿》凸顯四大亮點(diǎn)，但也存在“農村集體土地拆遷并不適用”等幾方面問(wèn)題。而知名拆遷律師王才亮也認為，《意見(jiàn)稿》的適用范圍限定為“國有土地上”，那就意味著(zhù)包括“城中村”在內的農村集體土地的征收、拆遷問(wèn)題難以被涵蓋，而這部分問(wèn)題甚至比城市拆遷的問(wèn)題還要大。

 

　　《意見(jiàn)稿》參與者、北京大學(xué)法學(xué)院教授姜明安——

 

　　營(yíng)業(yè)性房屋補償未出臺具體細則

 

　　“《意見(jiàn)稿》中還有需要完善的地方，專(zhuān)家們提出的一些建議還沒(méi)有被采納�！苯�明安為此總結為四點(diǎn)。

 

　　■危房改造與舊房改造未區分

 

　　不足：姜明安認為《意見(jiàn)稿》沒(méi)有把危房改造和舊房改造進(jìn)行區分，“危舊房”的概念過(guò)于籠統。

 

　　建議：如果是危房，應該不受比例限制，哪怕有人反對，也必須進(jìn)行改造。否則一旦房屋垮塌，造************員傷亡，政府將承擔更嚴重的責任。而舊房改造中，雖然只需要三分之二的人同意，但是不能形成“多數人的暴政”，還應該征求三分之一不同意者的意見(jiàn)，盡量解決不同意者的困難。

 

　　■法院不應參與強制搬遷

 

　　不足：姜明安認為法院是司法機關(guān)，當需要強制搬遷的時(shí)候，不能由法院出面，讓法院參與強制搬遷，這會(huì )嚴重影響法院形象，進(jìn)而影響法律尊嚴。

 

　　建議：應該專(zhuān)門(mén)成立裁判機構，完成對強制搬遷的裁決，再由第三方完成搬遷，這樣才符合“自然正義原則”。

 

　　■營(yíng)業(yè)性房屋補償無(wú)細則

 

　　不足：對于營(yíng)業(yè)性房屋的補償問(wèn)題，《意見(jiàn)稿》沒(méi)有具體細則。姜明安表示，“現在對企業(yè)、商業(yè)用房如何補償是個(gè)很大的問(wèn)題，因為營(yíng)業(yè)性用房往往會(huì )帶來(lái)收益的�！�

 

　　建議：對營(yíng)業(yè)性用房除了補償房?jì)r(jià)外，還要按照其前三年的平均營(yíng)業(yè)收入，對其營(yíng)業(yè)損失進(jìn)行補償。

 

　　■農村集體土地不適用

 

　　不足：《意見(jiàn)稿》主要規范國有土地上的房屋征收與補償活動(dòng)，維護公共利益，而對于城鄉接合部地區農村集體土地拆遷并不適用。

 

　　建議：希望國家有關(guān)方面盡快推進(jìn)非國有土地（農村集體土地）上的房屋征收與補償辦法，后綜合形成一個(gè)完整的《不動(dòng)產(chǎn)征收法》，以立法形式規范各方行為，彌補現有法律的空白。

 

　　知名拆遷律師王才亮——

 

　　“機關(guān)辦公用房需要”界定為公共利益不妥

 

　　■公共利益界定存在爭議

 

　　不足：《意見(jiàn)稿》對“公共利益”的界定存爭議。

 

　　一是“為改善低收入住房困難家庭居住條件，由政府組織實(shí)施的廉租住房、經(jīng)濟適用住房等建設的需要”界定為公共利益十分勉強。

 

　　原因：有房一族與無(wú)房一族都是公民是平等的。解決低收入住房困難是政府的責任，不能轉嫁給民眾。

 

　　二是將“為改善城市居民居住條件，由政府組織實(shí)施的危舊房改造的需要”界定為公共利益不妥。

 

　　原因：王才亮認為，“危房”如房東拒絕修繕危及他人安全才能算是“公共利益”，而“舊房”改造納入則沒(méi)有任何法律依據和道理。近5年來(lái)大量的拆遷行為都是以舊房改造的名義，導致了許多矛盾。

 

　　三是“國家機關(guān)辦公用房建設的需要”界定為公共利益不符合當前的科學(xué)發(fā)展觀(guān)和實(shí)際情況。

 

　　■補償不能低于市價(jià)應完善

 

　　不足：《意見(jiàn)稿》中關(guān)于“縣級以上地方人民政府負責本行政區域的房屋征收與補償工作”不妥。

 

　　建議：應當按照征收房屋面積分級管理，應該由省政府管理。

 

　　不足：《意見(jiàn)稿》中規定“政府征收房屋補償金額不得低于類(lèi)似房地產(chǎn)市場(chǎng)交易價(jià)”，不能維護被征收人權益。

 

　　原因：一是長(cháng)期以來(lái)的現實(shí)證明，市場(chǎng)估價(jià)給評估師們創(chuàng )造了一個(gè)剛性市場(chǎng)后的評估結果沒(méi)有多少是實(shí)事求是的。二是天津、山東等地對被拆遷房屋的補償已明確是按同地段新商品房?jì)r(jià)格為基礎。

 

　　■違法建筑不能簡(jiǎn)單一拆了之

 

　　不足：《意見(jiàn)稿》中“對房屋征收范圍內的違法建筑和超過(guò)批準期限的臨時(shí)建筑，不予補償，并依法拆除”的規定不妥。

 

　　原因：王才亮認為違法建筑的情況十分復雜，不能簡(jiǎn)單地一拆了之。

 

　　建議：“依照法律規定應無(wú)償拆除的違法建筑”在征收時(shí)才能“不予補償，并依法拆除”。

 

　　■農村集體土地未能涵蓋

 

　　不足：《意見(jiàn)稿》的適用范圍限定為“國有土地上”， 那就意味著(zhù)，目前大量農村集體土地的征收、拆遷問(wèn)題難以被新條例涵蓋，四川自焚的唐福珍，其房子就是建在集體所有的土地上，也就是俗稱(chēng)的“城中村”，而這部分問(wèn)題甚至比城市拆遷的問(wèn)題還要大。