河北：二手房交易個(gè)稅定率由1%升至3%

 

 

    房改房交易受影響巨大 兩類(lèi)二手房產(chǎn)交易仍免稅

 

    8月16日，省地稅局在其官方網(wǎng)站上發(fā)布，從2010年8月1日起，我省居民在進(jìn)行房屋轉讓時(shí)個(gè)人所得稅“對不能提供原始憑證的，一律按3%的征收率進(jìn)行定率征收。對于國家住房制度改革前，通過(guò)福利分房取得的住房，在進(jìn)行轉讓時(shí)，必須提供房屋原始憑證，一律不得定率征收�！贝苏�策的出臺，被業(yè)界視作管理層給房地產(chǎn)熱降溫的又一重拳。

 

    ■資料不全的房主

 

    所得稅支出增加兩倍

 

    采訪(fǎng)中，稅務(wù)部門(mén)有關(guān)人士表示，此次政策調整背景是，國家稅務(wù)總局此前要求房屋轉讓時(shí)個(gè)人所得稅定率征收，征收率范圍在1%-3%由各省自定，而我省則取了3%的上限。

 

    記者昨日從我省多家中介公司了解到目前，我省二手房交易中，個(gè)人轉讓住房的個(gè)人所得稅基本執行按住房轉讓收入的1%進(jìn)行定率征收。如果上述新政落實(shí)后，這意味著(zhù)資料不全的房主所得稅成本將增加兩倍之多。比如在石家莊一套成交價(jià)為60萬(wàn)元的二手房，按照1%征收個(gè)人所得稅的話(huà)，其支出為6000元，而按照新政3%征收的話(huà)，其所得稅支出將增加到18000元。

 

    ■“差額”還是“定率”征收

 

    視差價(jià)大小而定

 

    采訪(fǎng)中，不少中介人士表示，這個(gè)政策出臺前，二手房交易環(huán)節的個(gè)稅，即使資料齊全的房主，采用“差額征收”的人也很少，因為按1%征收時(shí)，定率征收往往要比差額征收優(yōu)惠，而上調到3%后，這種情況可能就會(huì )發(fā)生明顯改變。而稅務(wù)部門(mén)表示，此次政策的出臺，也正是為了制止這種行為。

 

    也就是說(shuō)，新政下房主初的購買(mǎi)價(jià)格與再次銷(xiāo)售價(jià)格的差額大小將直接決定哪種繳稅方式更為優(yōu)惠。

 

    所謂“差額征收”，即按照此前的政策規定，對于能夠提供齊全資料的房主，對轉讓住房收入計算個(gè)人所得稅應納稅所得額時(shí)，納稅人可憑原購房合同、發(fā)票等有效憑證，經(jīng)稅務(wù)機關(guān)審核后，允許從其轉讓收入中減除房屋原值、轉讓住房過(guò)程中繳納的稅金及有關(guān)合理費用。

 

    還是上述房屋為例，假設當初新房的購買(mǎi)價(jià)格是45萬(wàn)元，其他合理費用為4.8萬(wàn)元的話(huà)。

 

    根據公式，個(gè)稅＝（轉讓收入－房屋原值－轉讓住房過(guò)程中繳納的稅金－合理費用）×20％

 

    而轉讓房屋需要交納的營(yíng)業(yè)稅＝成交額×5.5％＝60×5.5％（萬(wàn)元）＝3.3（萬(wàn)元）

 

    印花稅＝成交額×0.05％＝60×0.05％（萬(wàn)元）＝0.03（萬(wàn)元）

 

    所以個(gè)稅＝（60-45-3.3-0.03-4.8）×20％（萬(wàn)元）＝1.374（萬(wàn)元）

 

    假設當初新房的購買(mǎi)價(jià)格為40萬(wàn)元，其他條件不變的話(huà)，個(gè)稅＝（60-40-3.3-0.03-4.8）×20％（萬(wàn)元）＝2.374（萬(wàn)元）

 

    ■房改房交易受影響巨大

 

    此外，還有一點(diǎn)需要注意的是，政策規定“對于國家住房制度改革前，通過(guò)福利分房取得的住房,在進(jìn)行轉讓時(shí)，必須提供房屋原始憑證，一律不得定率征收”，也就說(shuō)這部分被稱(chēng)作“房改房”的房子，上市交易的話(huà)只能走差額征收的道路。很明顯，這部分房子當初購買(mǎi)時(shí)非常便宜，有的只有十幾萬(wàn)甚至幾萬(wàn)元，而現在的成交價(jià)格卻一般在三四十萬(wàn)以上，走差額征收的話(huà)，個(gè)人所得稅無(wú)疑將大大增加。但是房改房房齡一般都在5年以上，所以可以省去營(yíng)業(yè)稅

 

    還以上述房屋為例，假設當初是以20萬(wàn)元購買(mǎi)的房改房，個(gè)稅＝（60-20-0.03-4.8）×20％（萬(wàn)元）＝7.034（萬(wàn)元）

 

    ■兩類(lèi)二手房產(chǎn)交易仍免稅

 

    按照政策，仍對兩類(lèi)二手房產(chǎn)交易仍給予免稅優(yōu)惠。其中，對個(gè)人轉讓自用5年以上并且是家庭生活用房取得的賣(mài)房所得，免征個(gè)人所得稅。而對于出售自有住房并擬在現住房出售1年內按市場(chǎng)價(jià)重新購房的納稅人，其出售現住房所繳納的個(gè)人所得稅，會(huì )先以“納稅保證金”形式繳納，再視其重新購房的金額與原住房銷(xiāo)售額的關(guān)系，全部或部分退還納稅保證金。簡(jiǎn)單地說(shuō)，如果一年內買(mǎi)房的價(jià)格高于當初賣(mài)房的價(jià)格，那當初交的“保證金”可以全部退還，而如果低于原先賣(mài)房的價(jià)格，則按一定比例退還。

 

    針對上述政策，有關(guān)人士認為，新政抑制一些人的炒房行為意圖明確，而對于正常的二手房轉讓?xiě)�該不�?huì )有太大的影響。